Оценка залога в настоящее время является одной из самых востребованных услуг наших независимых оценочных компаний. Это можно объяснить углубленным развитием практики кредитования среди финансовых учреждений. Банки предлагают различные виды кредитов, большинство из которых требуют от заемщика предоставления залога в виде недвижимости, транспортных средств, промышленного оборудования, ценностей, ценных бумаг и другого имущества, продажа которого покрывает не только стоимость кредита, но и проценты по нему. В результате кредиторы могут защитить себя от риска, если клиент не выполняет свои кредитные обязательства.
Цель и подход
При получении ипотечного кредита оценка для закладной может быть проведена независимой организацией, нанятой как банком, так и заемщиком. Цель оценки — определить реальную стоимость имущества. Таким образом, банк защищает себя от невыплаты кредита.
Заемщик получает кредит, эквивалентный стоимости недвижимости. Банк имеет право провести собственную оценку имущества, на которое выдается кредит. Правила основаны на кадастровой стоимости и рыночной стоимости недвижимости. Если кадастровая стоимость недвижимости слишком низкая, это может привести к возникновению споров.
На стоимость могут влиять следующие факторы.
- Удобства во дворе.
- Наличие развитой социальной и дорожной инфраструктуры.
- Год, в котором был построен дом; ремонт и кровля.
- Строительные материалы дома.
- Количество этажей.
- Размер и планировка квартиры.
- Состояние отделки и инженерных коммуникаций.
- Видимые дефекты.
Как оценивается стоимость имущества?
Если предмет залога обладает определенными критериями, легко идентифицируется и является объектом массового производства и использования (например, недвижимость, транспорт, потребительские товары без срока годности и т.д.), то наиболее подходящим методом оценки является сравнительный или имитационный метод.
Для определения цены залога с использованием данного метода анализируется текущее состояние спроса и предложения на рынке и корректируются индивидуальные характеристики конкретного залога, такие как степень износа, повышенная или недостаточная адаптация, пригодность к использованию и динамика текущих котируемых цен на рынке за период. Если залог не имеет точного аналога (например, загородный дом), рассчитывается стоимость квадратного метра недвижимости, наиболее близкой к залогу по всем параметрам, и экспертом-оценщиком применяется поправочный коэффициент.
Доходный подход используется, когда будущие выгоды превышают текущую стоимость объекта. Он действителен для действующего предприятия в качестве обеспечения. В этом случае он рассчитывает чистый операционный доход, полученный бизнесом за период, соответствующий сроку кредита.
Затратный метод экспертной оценки залога используется относительно редко по сравнению с первыми двумя методами, но незаменим в определенных обстоятельствах, поскольку уточняет степень полезности объекта и возможность замещения — если объект обладает определенной уникальностью и для него не существует широко распространенного рынка.
Принцип полезности учитывает весь спектр выгод, которые объект может обеспечить, и его возможные рыночные эквиваленты. Если этот параметр трудно определить, то восстанавливается полная восстановительная стоимость залога — то есть возможность копирования или точного воспроизведения объекта.
