Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту?

Чтобы не попасть на уловки мошенников, аферистов, не потерять деньги, нужно проверять юридическую чистоту квартиры перед покупкой. Особенно на вторичном рынке. Иначе можно через несколько дней и даже лет вдруг узнать, что квартира принадлежит третьему лицу, или кто-то кроме новых хозяев имеет право в ней жить.

Основные направления проверки

До осмотра квартиры и разговоров с собственником о заключении договора купли-продажи, нужно составить план действий и строго его придерживаться. В него желательно включить проверку документов подтверждающих:

• Личность и правомочность действий.
• Права собственности, их обоснование.
• Отсутствие обременений, долгов за ЖКХ.
• Отсутствие лиц, которые в дальнейшем смогут предъявить права на квартиру.
• Узаконенность всех перепланировок.

Чтобы не упустить всех нюансов, желательно предпродажную проверку квартиры доверить профильному юристу, который имеет опыт в ведении дел, связанных с жилищным законодательством. Он выполнит все действия в нужной последовательности и станет гарантом чистоты сделки.

1. Личность продавца

Первое в чем нужно удостовериться – это личность продавца. А это значит – проверить его гражданский паспорт. Некоторые покупатели стесняются просить личные документы, что является большой ошибкой. Нужно осмотреть паспорт на предмет его повреждения, возможной замены фотографии. Даже при отсутствии специальных навыков можно заметить какие-то странности с документом. Например, сильную изношенность паспорта, который оформлен всего пару лет назад.

Но кроме простого осмотра следует выписать ФИО, дату и место рождения, реквизиты паспорта (серию, номер, код подразделения). И позже самостоятельно проверить личность по базам МВД, ФССП. На предмет открытия исполнительных производств, наличия неоплаченных штрафов.

На сайте МВД запущен сервис, с помощью которого можно узнать статус паспорта. Достаточно ввести только реквизиты документа. Программа направит заказчику информацию, действителен паспорт или изъят.

На сайте ФССП есть сервис для проверки исполнительных производств по данным паспорта. Должен насторожить факт, что человек числится в должниках сразу по нескольким делам.

Если покупателю показывают квартиру и договариваются о сделке без присутствия собственника, необходимо проверять паспорт доверенного лица и наличие нотариальной доверенности. В ней указывают сведения о доверителе и представителе (ФИО, адрес, дата рождения, реквизиты паспорта).

Проверить подлинность и актуальность доверенности просто:

• Отсканировав QR-код на документе.
• На сайте ФНП, введя реквизиты документа.

Что касается сделки купли-продажи по доверенности, то безопасней от нее отказаться. Нужно настаивать на личном участии собственника.

Желательно в дополнение запросить справку от психиатра и нарколога, чтобы убедиться в полной дееспособности продавца. Нахождение на учете в диспансере не является прямым основанием для отказа в проведении сделки. Но если окажется, что такой человек полностью или частично недееспособен на момент продажи квартиры, в дальнейшем это станет основанием для признания сделки недействительной.

2. Выписка из ЕГРН

Главный документ, который нужно проверить перед покупкой квартиры – выписка из ЕГРН. Получить ее покупатель может самостоятельно. Но с 2023 году посторонним лицам такую выписку предоставляют в урезанном варианте: без данных о собственнике.

Что указано в документе:

1. Основные технические характеристики объекта недвижимости.
2. Основание возникновения права собственности (приватизация, покупка, получение в наследство и пр.),
3. Указание на нахождение (отсутствие) квартиры в залоге.
4. Наличие ограничений на процедуру сделок с недвижимостью. Например, запрет на регистрацию без личного присутствия собственника.

Заказывают выписку из ЕГРН в любом отделении МФЦ (Мои документы) или онлайн через Госуслуги.

Можно в плане предварительного ознакомления получить выписку самостоятельно. Но до подписания договора купли-продажи желательно запросить у собственника актуальную полную выписку. Можно вместе с ним прийти для этого в МФЦ или в любую нотариальную контору.

3. Правоустанавливающие документы

Для безопасности желательно проверить основание возникновения права собственности на приобретаемую квартиру. Если правоустанавливающие документы потеряны, нужно попросить собственника их восстановить.

Особое внимание надо обратить на сроки, если квартира получена собственником в наследство или по договору дарения недавно. Это значит, несогласные родственники или иные претенденты на недвижимость могут оспорить сделку. Например, чтобы оспорить сделки с наследством отводится три года. Поэтому покупателю желательно проследить, чтобы был выждан хотя бы этот минимальный срок.

4. Проверка зарегистрированных в квартире

Кроме права собственности неожиданностью для покупателей может стать право каких-то людей проживать в их приобретенной квартире. Поэтому перед покупкой, нужно узнать, кто в ней зарегистрирован на момент совершения сделки, кто был зарегистрирован и по какой причине он снят с регистрационного учета.

Например, если квартира приватизирована, и один из ее жильцов в свое время отказался от участия в приватизации, он до конца жизни сохраняет право проживать в этой квартире. Известны случаи, когда одного из жильцов снимали с регистрационного учета, т.к. он попадал в места лишения свободы. Потом продавали квартиру. А через несколько лет бывший жилец возвращался и требовал восстановить его права на жительство. И суд удовлетворял их.

Поэтому покупателю нужно запросить у продавца Единый жилищный документ. Получают его в МФЦ. На оформление уходит не больше часа.

В документе указаны:

• Все лица, имеющие регистрацию в квартире.
• Лица, снятые с регистрационного учета, причины выбытия.

Особое внимание нужно уделить несовершеннолетним, зарегистрированным в квартире. Узнать, есть ли разрешение органов опеки на сделку. Дают его только при условии, что новое место жительства ребенка будет не хуже того, в котором он проживает.

Покупателю нужно выяснить, с какого момента дети прописаны в квартире. К примеру, если регистрация уже была на момент приватизации квартиры, значит, ребенок тоже ее собственник. И он становится участником сделки.

5. Согласие супругов

Если квартира куплена в браке, она является собственностью обоих супругов. Они имеют на нее равные права. Поэтому должны оба присутствовать у нотариуса во время оформления сделки купли-продажи. Или заранее оформить нотариальную доверенность на одного из супругов. Иначе сделку отменят. Правило не действует, когда недвижимость получена по односторонней сделке (в наследство, в дар и пр.).

Если у продавцов имеются дети, нужно дополнительно в Социальном фонде запросить справку об использовании маткапитала. Если родители в свое время сами купили квартиру с помощью целевой выплаты, они обязаны в жилье выделить доли своим детям. Невыполнение нормы в дальнейшем может привести к сложностям и для продавцов, и для новых хозяев квартиры.

6. Наличие обременений

Если квартира продавцом приобретена в ипотеку, обязательно нужно проверить, погашен ли ипотечный кредит полностью. Для этого собственнику придется взять справку из банка.

Наличие долга по кредиту не является основанием для отказа в сделке купли-продажи. Но стратегию дальнейших действий требуется разрабатывать уже совместно с банком. До полного погашения долга недвижимость остается в залоге у финансового учреждения.

7. Изменения технических характеристик

Если собственник жилья делает перепланировку в квартире, какие-то конструкторские изменения, на них обязательно нужны разрешения. Поэтому следует спросить у продавца кадастровый, технический план на квартиру.

Если перепланировка сделана без разрешения прошлым собственником, отвечать за нее будет новый хозяин. Сперва продавцу придется узаконить все изменения в квартире или вернуть ее первоначальный вид. Только потом у него можно покупать жилье.